[201711] 한국의 젊은 부자들 (박용석)

2006년 3월 1판1쇄 발행

 

2017.11.09

언제 읽었는지 기록이 없다.

책갈피도 2/3 쯤 되어 있는걸로 봐서 뒷부분은 아직 덜 읽은 듯하다.

지금보니 구체적인 도움이 되는 내용이 상당히 많다. 다시 읽어보자.

재테크 노하우 책은 시간이 지나도 그 중심내용은 크게 바뀌지 않는 것 같다.

 

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1. 저축과 투자를 효과적으로 병행하라

 

  - 그는 아내와 함께 수입의 절반은 무조건 저축하겠다고 결심했다.

  - 원칙 : 아끼고 모으고 안전한 투자를 계속 한다.

 

  - 저축은 미덕이 아니라 수단이다.

  - 저축을 통해 수천만원을 모으고, 이를 종자돈으로 뛰어난 투자처를 물색했다.

 

  - 하루종일 일만 하는 사람은 돈 벌 시간이 없다.

  - 수입과 지출, 그리고 투자에 대한 치밀한 계획을 세워라.

  - 부자가 되려면 소비가 아니라 투자를 위해 일해야 한다

  - 저축은 수비요, 투자는 공격이다. 저축과 투자가 끊임없이 반복되어야 한다.

  - 수십억 이상의 재산가들은 오늘도 꾸준히 저축을 하고 있다.

 

  - '적은 돈'과 '많은 시간'이 부자를 만든다. 일찍 시작하라.

 

  - 파킨슨 법칙 : 사람들은 수입이 늘어날수록 지출도 따라 늘린다.

  - 부자가 되는 관건은 얼마나 많이 버느냐가 아니라 얼마나 효과적으로 지출을 통제하느냐에 있다.

 

  - 가난한 이유를 찾기보다 부자가 되기 위한 노력을 기울여라

 

 

2. 부채도 자산이다

 

  - 집을 장만하려면 은행대출을 활용하라 (레버리지 효과)

 

  - 빚을 갚는 것으로는 절대 부자가 될 수 없다

  - 대출금을 갚는데 들어간 돈은, 다른 곳에 '투자'할 수 있는 돈이라는 사실

  - 5%의 이자가 겁나서 15%의 수익을 잃는 것이다

 

  - 100만원이 생긴다면 어떻게 할 것인가?

  - 10만원만 빚을 갚는데 쓰고 90만원은 투자한다.

  - 투자를 위한 빚은 반드시 필요하다.

  - 돈을 빌려 적절한 투자수익을 올리는 것이 부자로 가는 첫걸음이다.

 

  - 부채를 통해 더 큰 수익을 창출한다.

  - 빚을 내서 투자를 하더라도 빚에 대한 이자를 상쇄하고 남는 수익이 발생한다.

 

  - 젊은 부자들의 빚 활용 방법

    1) 빚을 활용해서 확실하게 투자수익을 올릴 수 있는 경우에만 돈을 빌린다.

    2) 될 수 있는 한 오랜 기간에 걸쳐 상환하는 대출을 받아야 한다.

    3) 자신이 감당할 수 있는 범위 내에서 빚을 활용한다. 이자지불이 가능한 금액만 빌려라.

 

 

3. 하늘이 두쪽나도 원금은 보전한다.

 

  - 어떻게 큰돈을 벌었냐고요? 간단합니다. 밑져도 본전인 사업을 했기 때문입니다.

  - 돈을 지키는 것이 돈을 버는 것이다

 

  - 젊은 부자들은 가장 먼저 '투자원금을 지키는 노하우' 에 대해 공부한다.

  - 워렌버핏의 연평균 수익률은 단지 26.5%였을 뿐이다. 

    하지만 워렌버핏은 40년 이상 주식투자를 해오면서 단 한번도 마이너스 수익률을 기록한 적이 없다.

 

  - 리스크가 없으면 수익도 없다

  - 리스크란, 손실이나 손해를 볼 수 있는 가능성이다. 하지만 리스크가 곧 기회다.

 

  - 리스크를 관리하면서 수익성에 초점을 맞춰야 할때는 언제일까? => 투자대상에 대해서 확실성이 명확해질 때

  - 투자대상에 대한 확실성을 획득하기 위해서는 끊임없이 연구, 분석해야 한다.

    주식이든 부동산이든, 끊임없는 공부를 통해 자신의 투자대상과 그 투자대상이 가진 리스크, 

    그리고 투자에 따른 결과 등에 대해 명확하게 알 수 있어야 한다.

 

 

4. 공부는 모든 투자의 첫걸음이다.

 

  - 부동산 투자는 하루라도 빨리 시작하는 것이 좋다.

  - 당장 투자할 돈이 없더라도 부동산투자에 관한 공부는 꾸준히 지속할 필요가 있다.

  - 정부정책 때문에 부동산 시장이 위축되었다 하더라도 틈새를 잘 찾으면 여전히 매력적

 

  - 꾸준하게 부동산 지식을 늘려가라

 

  - 15가지 질문 가운데 12개 이상 확실한 대답을 할 수 있어야 투자를 해도 좋다.

1) 등기부등본과 도시계획확인원을 분석할 수 있는가?

2) '평'과 '평형'의 차이를 알고 있는가?

3) 딱지와 물딱지의 차이를 알고 있는가?

4) 청약통장 중 대형평형 아파트에 청약할 수 있는 통장은?

5) 부동산 세금의 종류와 세율을 아는가?

6) 1가구 2주택이면서도 양도세를 내지 않는 경우를 몇가지나 알고 있는가?

7) 왜 강남 한강변 아파트에는 한강조망권 프리미엄이 적게 붙는가?

8) 확정일자와 전세권등기의 차이를 아는가?

9) 투기지역과 투기과열지구의 차이는?

10) 용도지역,용도지구,용도구역 등은 각각 어떤 차이가 있는가?

11) 지적도와 임야도를 분석할 수 있는가?

12) 토지거래허가구역에서 허가없이 토지를 거래할 수 있는 방법을 몇가지나 알고 있는가?

13) 준농림지역과 관리지역은 어떻게 다른가?

14) 개발이 가능한 녹지는 무엇인가?

15) 대치동 아파트가 한국 전체 아파트의 가격상승을 주도하는 이유를 3가지 이상 들수 있는가?

 

  - 부동산, 어떤 것을 공부해야 하나

 

1) 기본적으로 부동산관련 공적서류를 해석하는 능력을 함양하는 공부를 시작해야 한다.

    부동산 등기부등본 분석, 도시계획확인원의 각종내용 해석하는 능력

2) 이 기본서류에 대한 지식이 갖춰지면 건축물관리대장, 토지대장, 임야대장 등의 지적공부, 그리고 지적도와 임야도 등의 지적도면에 대해 공부해야 한다. 

3) 이러한 공적서류를 충분히 해석할 수 있는 능력이 되면 전반적인 부동산투자 노하우 등을 공부해야 한다.

    서점에 가면 부동산 관련 책이 500권, 그중에 10%인 50권 정도만 읽어도 부동산 투자에 대한 안목이 생긴다.

4) 그 다음에 해야할 일은 부동산 세금에 대한 공부다.

 

  - 참고 사이트

    삼성경제연구소, 건설교통부, 농림부, 국세청, 대법원 법원경매정보

 

 

5. 투자시장의 '블루오션'을 찾아라

 

- 앙드레 코스톨라니

  "주식은 머리로 돈을 버는 것이 아니다. 엉덩이로 돈을 버는 것이다. 주식으로 버는 돈은 '인내와 고통의 대가' 다."

 

- 젊은 부자들은 적은 종자돈으로 큰돈을 벌 수 있는 투자방법으로 단연 '부동산 경매' 를 꼽는다.

- 경매는 엉덩이가 아니라 머리로 돈을 버는 게임이다. 

  부동산 관련지식과 법률을 누가 더 많이 알고 있으며, 이를 어떻게 실전에 지혜롭게 적용시킬수 있는지의 여부가 수익을 결정한다.

 

- 경매가 좋은 이유

  1) 시세보다 훨씬 저렴한 가격으로 매입할 수 있다.

  2) 절차가 간편하고 안전하다.

  3) 정부의 부동산 규제정책의 간섭을 피해갈 수 있다.

  4) 경기에 크게 영향을 받지 않는다.

 

- 경매에서 높은 수익을 거두고자 한다면 인기매물보다는 아무도 거들떠보지 않는 비인기 매물을 꼼꼼하게 살펴야 한다.

  나아가 권리분석에 어려움이 있어 아무나 쉽게 접근하지 못하는 매물에 투자하면 좋은 결실을 얻을 수 있다.

 

- 경매투자는 '되면 좋고 안되면 말고' 라는 느긋한 생각을 갖고 투자에 임해야 입찰경쟁이라는 허수에 속지 않는다.

  1년에 제대로 된 건수 하나만 낙찰받으면 충분하다.

 

 

6. 반드시 35세 이후에 집을 사라

 

- 돈 없어도 집은 사야 한다.

  집은 만에 하나 경제적 어려움에 처해 있을 때 재기할 수 있는 기반이 되는 자신이다.

 

- 한국의 집값 상승률은 언제나 물가상승률과 임금상승률을 앞질러왔다.

 

- 35세 이전에는 타인 명의로 집을 사라.

  35세 이상 무주택 세대주는 서울등 수도권의 투기과열지구에서 신규아파트를 분양받을 때 최우선 당첨기회가 보장된다.

 

- 구입자금은 은행대출을 받아라. 

  국세청의 자금출처 조사에 대비하여 대출자금을 바로 갚지도 마라.

  은행대출금에 대한 금액과 날짜를 매매계약서상의 계약일자, 중도금지급일자, 잔금일자 등을 맞추어야 한다.

 

- 다음에 장만할 집을 지금 구입하라

  중소형 아파트 보다 중대형 중대형 아파트의 가격상승률이 높다.

 

 

7. 투자관련 법률에 전문가가 되라

 

- 공인중개사 시험을 위해 공부한 것도 투자에 커다란 도움이 되었습니다.

- 투자에 앞서 부동산 관련법률을 철저하게 분석한다.

 

- 아파트보다는 땅을 주목하라

  아파트 투자수익률은 땅 투자수익률에 견주면 새 발의 피다.

  인근 토지가 30년 동안 1,125배 오른 것에 비교하면 아파트가 25년 동안 63배 올랐다는 것..

 

- 성공투자의 8할은 법률지식이다

 

- 알박기는 투기와 투자의 중간선상에 있다

  큰돈을 벌려면 투자와 투기를 오갈 수 밖에 없다. 이때 가장 중요한 것이 법률지식이다.

  법원은 알박기를 한 사람이 대상토지를 취득하던 때에 '개발예정지라는 것을 알았거나, 알 수 있었느냐'를 유,무죄의 판단기준으로 삼는다.

 

- 변형된 알박기를 활용하는 고단수 전략도 있다
  토지소유권이 아니라 해당 토지 소유권에 저당권이나 근저당권 등을 설정
  저당권 말소를 미끼로 하여 사업시행자에게 해당 토지를 비싼 가격에 매도하는 방법

 

 

8. 탈법과 불법의 차이를 정확하게 파악하라

 

9. 모든 투자시장의 가장 큰손은 정부다

 

- 투자의 생명은 정보와 자료
  부동산 투자경력 15년
  각종지적도와 임야도, 정부정책 자료집, 국회 국정감사 보고자료, 각종지도, 국토종합계획도

 

- 투자시장의 큰손은 바로 정부다

  정부의 개발정책과 규제정책, 해당 지자체의 지역개발정책을 주시하라.

  규제정책으로 값이 떨어질때 무량 물건이 나옴

 

- 규제보단 개발정책에 주목하라

  개발이 부동산가격을 상승시키는 수요를 창출한다.

  개발은 크게 개별적인 개발호재와 정부정책을 수반한 개발호재로 나눈다.

  개별적 개발호재 - 지목변경, 용도변경, 형질변경, 농지전용, 임야전용 등

 

- 정부의 개발정책에 대해 공부하라
  왜 개발재료에 대한 접근성이 어려울까?

  공개되어 있는 정보라도, 이를 가공 정리해 쉽게 투자에 활용할 수 있게 설명해 놓은 자료가 없기 때문

 

- 고수들은 커다란 승리에 관심없다. 언젠가 단 한번의 패배로 모든 것을 잃을 수도 있다는 사실을 알기 때문에.. 

  국토종합계획, 수도권정비계획, 택지개발계획, 도시개발계획

 

- 부동산투자의 길잡이, 국토이용계획

  대한민국 모든 부동산에 대한 개발 및 제한은 국토이용계획을 근간으로 추진된다

  국토이용계획은 '국토이용계획확인원'을 통해 확인할 수 있다.

  국토이용계획확인원 = 토지이용계획확인서 = 도시계획확인원(서울,광역시에서)

  

  각 지자체의 홈페이지 - 해당 지역의 용도지역 구분내역이나 용도변경 관련정보에서부터 개발정보까지 알수 있다.

  서울 - 서울시 홈페이지의 인터넷 토지정보서비스

  국토연구원 - 국토계획을 입안하는 곳. 국토연구원 홈페이지에서 국토정책 브리핑 자료나 월간 국토, 연구보고서 요약집이 도움된다

 

 

10. 젊은 부자는 '세금박사'다

 

- 젊은 부자들은 온갖 노력을 기울여 국세청의 세무전략에 대한 정보를 수집한다.

  탈세가 아니라 세법을 준수하면서 세금을 줄이는 절세를 위해서다.

 

- 반드시 공부해야 할 세금관련 법률

  지방세법, 종합부동산세법, 소득세법, 조세특례제한법, 상속및증여세법, 국세징수법

  세금에 대한 내공이 전혀 없는 경우 가장 쉬운 입문서를 한권 구입해서 다섯 번만 읽어보라.
  그다음 난이도가 있는 책을 몇권 더 읽고 나면 세금에 대한 전체적인 체계가 머리에 쏙 잡힐 것이다.

 

 

11. 주식투자에서는 '상식'이 최고의 전략이다

 

- 젊은 부자들은 채권보다 주식투자를 좀더 선호했다

  양도성 예금증서(CD), 국채, 회사채, 비과세 채권 등 모든 종류의 채권은 물가상승에 대해 무방비 상태이기 때문

 

- 주식뿐 아니라 모든 투자에서는 '정직'은 최선의 전략, '상식'은 최고의 전략이다.

 

- 주식부자가 곧 부동산부자다

  가장 비싼 지역의 가장 비싼 아파트에 투자하면 돈을 번다. 비싸더라도 로열층을 구입해야 가격이 빠르게 오른다.

  주식도 가장 좋은 회사, 가장 비싼 주식을 선호한다. 우량주

 

  짐 로저스는 폭락장에서 모든 사람들이 포기한 채 두손 두발 다 들었을 때 어쩔 수 없이 시장상황에 따라 가격이 폭락한 '우량주'를 사들였다.

 

- 좋은 주식은 묻어두어라

  블루칩 주식은 사고파는 것이 아니라 차곡차곡 쌓아가는 것이다.

  주식을 평생 보유하면서 배당수익과 주가상승의 열매를 맛보는 것이다.

 

  젊은 부자들은 언제 주식을 팔까?

  기업내용이 지속적으로 나빠진 경우만 판다. 기업내용이 양호하면 계속 보유한다.

 

 

19. 성공은 좇는 자의 몫이다

 

- "낮에는 일하고 밤에는 부동산 관련 서적과 민법책을 붙잡고 씨름했죠"

  밤잠을 줄여가며 하나하나 쌓은 부동산 감각과 법률지식이 그에게 돈을 보는 안목을 틔워준 것이다.

  실제로 김씨 서재에는 부동산과 민법관련 서적만으로 벽면 하나를 가득 메우고 있을 정도였다.

 

- 100권의 책을 사보기 위해 지불한 100만원은 몇 년 후 몇십억 원을 벌어줄 수 있다.

 

 

21. '72의 법칙'이 부자를 만든다

 

- 주식이나 채권, 부동산에 이르기까지 한번 사들인 건 거의 팔지 않았어요

  그때 제가 투자한 자금은 10년쯤 묵혀도 괜찮은 여윳돈이었어요

  

  통상 경기침체가 장기화되면 우량 부동산 매물이 경매시장에 많이 나옵니다.
  그런데 경기는 항상 순환하게 마련이죠. 언젠가는 반드시 호황기에 접어들게 되어 있어요.

  문제는 불황기에 부동산을 잡을 수 있는 '용기'와 그때 확보한 부동산을 호황기까지 보유할 수 있는 '시간적 여유'가 있느냐의 여부다.

 

- 72의 법칙

  72를 수익률로 나눈 값이 바로 투자원금이 2배가 되는 기간이다.

  수익률이 9% 인 경우 72/9 = 8년 후 원금이 2배가 된다는 것이다.