[201209] 내 안의 부자를 깨워라 (브라운스톤)

내 안의 부자를 깨워라 (브라운스톤)

 

기간 : 2012.09.16 ~ 2012.09.19

 

21p

내가 더 부자가 될 수 있었던 까닭은 무엇인가? 다른 친구들보다 끊임없이 더 많은 투자를 했기 때문이다.

돈만 생기면 어디에 투자할까를 늘 생각하였다. 최소한의 생활비를 제외하고는 모두 투자했다.

사실 나도 투자가 겁이 났다. 그러나 나는 아무것도 투자하지 않는 것이 가장 위험하다고 생각했다.

 

25p

자동차 안사고 투자한 돈, 혼수와 전세금을 줄여서 마련한 투자금도 처음엔 모두 수업료로 날렸다. 처음부터 돈을 벌 순 없었다. 배움이 먼저였다.

 

부자 친구는 나에게 이렇게 말해주었다.

"처음엔 누구나 돈을 다 잃게 되어 있어. 하지만 거기서 교훈을 얻었다면 다 잃은 건 아니야. 그리고 성공의 비결은 절대로 도중에 절망하거나 포기하지 않는데 있다네."

 

누구나 실패가 먼저 있고 나중에 성공을 거두게 된다.

실패는 성공으로 안내하는 이정표이다.

 

28p

아마추어인 나의 투자 방법과 달리 고수는 '실패하지 않는 방법'에 초점을 맞춘다는 걸 뒤늦게 깨달았다.

손자는 이렇게 말했다. "지지 않는 것은 나에게 달려 있다. 그러나 이기는 것은 상대방에게 달려 있다."

 

31p

벤자민 그레이엄, 워렌버핏, 필립피셔, 존 템플턴, 피터린치가 좋아서 여러번 읽고 또 읽었다.

재테크 책과 관련해서 나는 국내에서 나온 책은 거의 다 읽었고 국내에 소개되지 않은 원서까지 구해서 읽었다. 대략 100권 정도는 읽은 것 같다.

재테크 성공 요인으로는 지식보다 실행능력이 더 중요하다.

 

36p

부자되는 비결은 무엇인가? 독점적 지위를 차지하면 된다.

땅이야말로 독점 그 자체다. 땅에다 투자해야 한다. 누구든지 사업을 하려면 땅이 필요하다.

 

독점력 : 땅 > 아파트 > 오피스텔 > 상가 순

이중에서 나는 내집 마련을 먼저 하라고 권한다.

 

아파트 사러 부동산 가면 이렇게 물어본다.

"사장님, 여기 xx 30평형 아파트 땅 지분이 얼마나 되나요? 그리고 여기 주변에 땅 평당 시세는 얼마나 하나요?"

 

아파트는 땅이다. 이런 관점에서 아파트를 평가해보면 비싸 보이는 아파트가 오히려 싸고, 싸 보이는 아파트가 실제론 비싼 경우가 종종 있다. 돈 벌 기회는 바로 그곳에 있다.

 

 

41p

주식은 어떤 것을 사야 돈을 버는가?

지난 10년 동안 대박 주식은 SK텔레콤, 삼성전자, 롯데칠성, 태평양, 농심, 강원랜드이다.

이들의 공통점은 무엇인가? 바로 독점적 지위의 기업이다.

과점적 시장 점유율 : 삼성화재, 제일기획, 태평양

이런 주식에 장기투자해서 돈을 벌었다.

 

아무리 독점적 지위를 가진 투자 대상이라도 비싸게 사면 이익을 얻지 못한다.

내가 깨달은 해법은 기업의 사적 시장가치 (private market value) 를 계산해서 이를 기준으로 주식을 사고파는 방법이다.

기업이 사적 시장가치보다 낮게 거래되면 사고, 사적 시장가치보다 비싸면 파는 방법이다.

간단히 말하면 수익성에 비해서 가격이 낮으면 사는 것이고 수익성에 비해서 가격이 비싸면 팔아야 한다는 것이다.

 

나의 투자 성공법은 "독과점 종목을 싸게 사서 비싸게 팔아라"

 

70p

"대장 원숭이가 높은곳으로 가서 바나나를 따 먹었다. 나머지 원숭이 무리들이 시소의 높은 쪽으로 우르르 달려갔다.

시소는 반대로 내려갔다. 시소 반대편 낮은 쪽에 앉아 있던 왕따 원숭이가 운좋게 바나나를 따먹었다"

 

이것이 재테크다. 일상적인 논리가 실패하는 곳이 바로 투자의 세계다.

투자에서 성공하려면 논리를 떠나서 항상 소수편에 서는 게 유리하다. 

그러나 무리 짓는 본능은 소수 편에 서는 걸 방해한다. 그래서 대부분의 사람은 투자에서 실패한다.

 

77p

상가투자는 정말로 프로 투자자들이나 하는 것이다. 열에 아홉은 실패하는 게 상가투자다.

 

81p

영토본능에 사로잡히면 자신이 살고 있는 동네에 대해 객관적으로 평가하지 못한다. 마치 우물 안 개구리가 자기가 사는 우물이 제일 살기 좋고 편하다고 생각하는 것과 같다.

 

젊은 날에는 영토 본능을 극복하기 위해서 발다닥이 아플 정도로 돌아다니는 게 좋다.

 

더 극단적인 경우도 많다. 바로 지방에 사는 분들이다. 이분들은 부동산 가격이 폭등한다고 하면 남의 나라 이야기로 들린다. 지방도시의 집값은 완전히 소외되어 있다. 10년 전이나 지금이나 별 차이가 없다. 왜일까? 집값에 가장 큰 영향을 미치는 건 인구 이동이다. 즉 새로운 인구유입이다.

 

주택보급율이 올라갈수록 지방과 서울의 가격차이는 더 벌어질 수 있다.

사는 건 전세로 직장 근처에 사는 게 좋다. 주거와 투자를 분리하라!

 

수도권 지역에서 집을 장만하되 집값이 상대적으로 더 많이 오를 수 있는 집을 사는 것이다.

 

부동산 시장이 과열되지만 않았다면 대출받아서 집을 사는 게 좋다. 이자로 나가는 돈이 월수입의 30% 범위 이내면 적정하다.

 

108p

빚부터 갚아 나가라!

젊은 부부들이 부자가 되고 싶다면 남들처럼 먹고 싶은 것 다먹고, 입고 싶은 것 다 입고, 놀 것 다 놀고서는 부자 되기 어렵다는 걸 명심해야 한다.

 

주식정보 : 

www.paxnet.co.kr

 

부동산정보 : 

www.neonet.co.kr

www.drapt.com

www.joisland.co.kr

 

120p

여러해가 걸리겠지만 확실한 이익이 나거나 아니면 확실히 실수였다는 판단이 서기 전에는 함부로 매도하면 안된다.

빚을 내야 하는 경우는 집을 사는 경우에 한해서이다. 그러나 집을 사는 경우라도 대출금은 매달 갚는 원금과 이자 상환액이 매월 수입의 1/3 이내로 하는게 안전하다.

 

월급이 급여통장으로 들어오는 날 바로 적금통장으로 자동이체를 시켜라.

 

종자돈을 모으는 상품으론 저축은행(상호신용금고)의 정기적금이 이율이 높아서 유리하다. 

향후 금리상승을 대비해야 하기에 3년제보다는 1년제 정기적금이 좋다. 아파트 청약통장이 없다면 청약부금에도 가입하라.

 

장기간에 걸쳐서 주가가 많이 오른 주식은 몇가지 공통점이 있다. 

롯데칠성, 삼성화재, 농심, 태평양, 남양유업 같은 종목은 장기간에 걸쳐서 엄청난 상승을 보여주었다.

첫째는 유상증자가 없다. 덕분에 주당 순이익이 계속 늘어난다.

둘째는 시장점유율이 1위로 독점적 지위를 가진다.

 

성공한 대가들은 단기적인 시장의 흐름에 편승하려 하지 말고 기업 가치가 꾸준히 늘어나는 기업에 장기투자 하라고 충고한다.

 

부동산도 장기투자가 유리하다. 나는 최소 5년 이상을 보고 투자한다. 장기투자로 유망한 아파트는 대지 지분이 많은 재건축 아파트다. 재건축은 시간이 가면 언젠가는 할 수밖에 없기 때문에 오르게 되어 있다.

 

고수들은 철저히 손절매 원칙을 따른다.

고수들이 기계적인 손절매 원칙을 지키는 건 인간의 본능인 손실공포 본능이 작동하는 걸 방지하기 위해서다.

 

137p

빚을 내더라도 내집 마련하는게 유리하다.

 

부동산 시장이 너무 과열되지만 않았다면 무리하지 않는 범위 내에서 빚을 얻어 집을 먼저 사고 그런 다음 나중에 빚을 갚는 것이 유리하다.

 

부자가 되려면 예금을 통해서 종자돈을 만든 다음에 이를 부동산이나 주식에 투자해야 한다.

 

부자가 되려면 공포감을 극복하고 자기 사업을 하는 게 유리하다.

부자들의 직업을 조사해보니 대개 자기 사업을 하는 것으로 밝혀졌다. 그러나 자기 사업을 하는 사람은 언제나 소수이다. 왜 그럴까? 손실공포 본능 때문이다.

 

고수들은 매입가로부터 10% 하락하면 손절매를 기계적으로 한다. 또 고수들은 폭락장에서 매도보다는 매수 쪽에 가담하여 이익을 얻는 경우가 많다.

 

주식시장의 5가지 적

1. 자칭 도사들

2. 대주주

3. 애널리스트

4. 신문, 방송매체

5. 작전세력

 

185p

나는 자신을 위해서 남의 성공을 칭찬한다. 왜냐하면 칭찬의 이득은 칭찬한 사람에게 70%, 칭찬받은 사람에게 30% 돌아가기 때문이다.

 

189p

주식투자를 할때도 대주주가 매집하는 주식이 오를 가능성이 높다.

가장 부자인 외국인이 매입하는 주식이 오를 상승 탄력성이 높기에 외국인의 동향을 늘 주시해야 한다.

 

지방보다는 수도권이 좋고, 수도권보다는 서울이 좋고, 강북보다는 강남이 좋으며, 강남에서는 서쪽보다 동쪽이 좋다.

요는 부자들이 살거나 향후 살 만한 지역 근처에 살아야 집값이 오른다.

 

이자 비용이 싸져 대출받아서 집을 사려는 사람이 늘어나기 때문에 집값이 오른다.

 

폭등 뒤에는 언제나 급락이 뒤따른다. 폭등 후에 천천히 가격이 내린 경우는 한번도 없었다. 그래서 투자자들은 향후 금리 인상에 대비해서 무리한 부동산 배팅은 삼가야 한다.

 

아파트를 살때 부자나 공무원이 많이 사는 지역에 사두는 게 좋다. 좋은 장소엔 항상 xx공사, xx청사 등 공공건물이 들어서 있다.

 

193p

부자 기업은 더 부자가 되는게 자본주의체제 하에서 정상적인 현상이다.

예를 들면, 삼성전자, 삼성화재, 국민은행, 포철, SK텔레콤, 농심 같은 기업은 국제경쟁력이 있는 기업이다.

 

승자가 모든 걸 갖는다. 돈을 더 주고라도 알짜 상가에 투자하라.

20년을 넘게 상가투자를 해온 A씨가 밝힌 상가투자법은 가장 알짜 상가만 소유한다는 것이다.

결국 상가투자에 성공하는 법은 생존력과 경쟁력이 확인된 상가를 사라는 것이다.

B씨는 권리금이 높게 형성된 상가만 산다고 한다.

 

204p

인간은 자신이 행운을 맞을 가능성은 과대평가하는 반면에 불행을 겪게 될 가능성은 과소평가하는 경향이 있다.

최악의 경우가 발생할 수도 있음을 상정하고 대비하라. 그리고 올인 투자를 하지 말아야 한다.

세상에 확실히 안전한 것은 하나도 없다.

 

인간의 능력으론 향후 장세를 예측할 수 없다. 향후 장세 전망을 알 수 있는 사람은 아무도 없다. 이 사실만 제대로 깨우치면 당신은 고수다. - 피터린치

 

자신에 대한 부정적인 평가와 열등감이 바로 부자가 되는데 가장 큰 방해꾼이란 사실을 깨닫지 못하는 사람이 너무 많다.

 

내안의 잠든 부자를 깨우는 8가지 도구

 

1. 신경조건화 하기

지출을 고통과 연결시켜라.

하고 싶은 행동, 꼭 해야 하는 일은 즐거움과 연결시켜라.

두뇌는 어떤 행동이나 경험에 대해 단지 두가지만 묻는다. 

1) 이것은 고통스러운가, 즐거운가?

2) 고통을 피하고 즐거움을 얻으려면 어떻게 해야 하는가?

 

2. 모델 따라하기

존경하는 부자를 만드는게 좋다.

성공하고 존경할 만한 부자를 모방하는 것도 좋고, 주변에 자신이랑 처지가 비슷한 사람중에 재테크에 성공한 사람을 따라하는 것도 좋다.

 

3. 유혹 회피하기

유혹은 저항하기보다 회피하는 게 더 현명한 방법이다.

돈을 쓰지 말아야 한다면 돈을 찾기 힘든 정기예금으로 예치하는 것도 한 방법이다.

 

4. 가계부 쓰기

 

5. 작은 성공 체험하기

한번 성공을 체험하게 되면 본능을 거슬러서 투자하는게 점차 쉬워지고 재미있어진다.

 

6. 서약서 쓰기

1) 마음속에 결심을 문서형식으로 표현하라. 구체적인 숫자로 표시된 목표와 달성 시간 계획표가 포함되어 있어야 한다.

2) 주변의 친구와 가족들에게 얼마를 언제까지 모으겠다는 자신의 결심을 발표하라.

3) 목표 달성 진도표를 만들어서 눈에 잘 띄는 벽에 붙여높아 스스로를 압박하라.

 

7. 진실 파악하기

돈에 대한 부정적인 생각을 바꿔라.

 

8. 신에게 기도하기

 

 

집값을 결정하는 요인

학군 > 공기,조용 > 직장가까움 > 쇼핑시설

 

투자와 주거를 분리해서 집은 유망 지역에 사두고 직장 근처에서 전세로 사는 게 유리하다. 지방에 사는 사람은 집을 팔고 서울이나 수도권 유망 신도시에 집을 사라. 그리고 현재 사는 지역에 전세로 살아라! 늦다고 생각할 때가 가장 빠를 때다. 앞으로도 계속 차이가 날 것이다. 양극화와 차별화는 향후 10년 이상 지속될 메가 트렌드다.

 

가난한 동네의 큰 집보다 부자 동네의 작은 집이 투자 가치가 있다.

좋은 동네 확인하는 방법은 전입전출을 조사해보면 된다. 집값이 오르는 동네는 한번 이사 오면 안나가는 경향이 있다.

 

나는 부자다. 다만 이루어지지 않았을 뿐이다. - 폴 마이어

 

고레가와 긴조의 거북 투자법

1) 언제나 조금씩 천천히 번다

2) 절대 올인 투자하지 않는다

3) 투자한 다음에 투자 대상을 주의 깊게 주시하고 체크한다.

 

나는 주식이나 부동산에 투자할 때 항상 5년 정도 투자한다는 마음으로 한다.

향후 5년 뒤에 당신의 재산이 얼마가 될지 계획을 세워라.